Trois estimations sur la table. La première annonce CHF 980’000.-, la troisième CHF 1’150’000.-. Entre les deux, un écart de près de CHF 170’000.- pour le même appartement à Ouchy. Laquelle croire ? C’est exactement le genre de situation que je rencontre chaque semaine en accompagnant des vendeurs lausannois. La bonne nouvelle : des critères objectifs existent pour trancher — et des outils comme RealAdvisor permettent désormais de comparer les agences sur leurs performances réelles, pas sur leurs promesses.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne remplace pas les conseils d’un professionnel qualifié. Les données de marché peuvent varier selon les quartiers et l’évolution du marché lausannois.
L’essentiel pour choisir votre agence en 30 secondes
- Privilégiez le nombre de transactions récentes (24 mois) sur votre secteur
- Comparez au moins 3 estimations avant de signer
- Vérifiez les avis contextualisés (achat ou vente)
- Négociez les conditions du mandat avant de vous engager
Les 4 critères qui font vraiment la différence à Lausanne
Franchement, ce qui m’agace dans la plupart des comparatifs d’agences, c’est leur obsession pour la réputation. Une agence peut avoir pignon sur rue depuis trente ans et ne plus réaliser que deux ventes par trimestre dans votre quartier. Sur le terrain vaudois, j’ai appris à me fier à des indicateurs vérifiables plutôt qu’à des noms ronflants.
Selon les données UBS 2025, les prix des logements en propriété ont progressé de 3,5% sur un an dans la région. Ce dynamisme attire de nombreuses agences, mais toutes ne se valent pas sur votre micro-secteur.
Si vous vendez : le volume de transactions locales prime
Mon conseil (qui n’engage que moi) : commencez toujours par vérifier combien de biens une agence a réellement vendus dans votre quartier ces 24 derniers mois. Pas dans tout Lausanne. Dans votre quartier — Chailly, Ouchy, Pully ou ailleurs.
Une agence qui a bouclé quinze transactions à Montchoisi connaît les attentes des acheteurs du coin, les prix pratiqués dans chaque immeuble, les arguments qui font mouche. Celle qui n’en a fait que deux navigue à vue. C’est aussi simple que ça.
Le rapport BCV sur l’immobilier vaudois le confirme : Lausanne figure parmi les 10% des communes les plus chères du canton, avec seulement 20% de logements en propriété. Un marché atypique qui exige une expertise locale pointue.
Si vous achetez : l’accès au portefeuille exclusif
Pour les acheteurs, la logique s’inverse. Vous cherchez une agence avec un large inventaire de biens correspondant à vos critères — y compris ceux qui ne sont pas encore publiés sur les portails.
Les meilleures affaires à Lausanne partent souvent avant même d’apparaître en ligne. Une agence bien implantée dispose d’un réseau de vendeurs qui la contactent en priorité. C’est ce qu’on appelle le « portefeuille exclusif », et il peut faire toute la différence entre visiter des biens déjà sous offre et découvrir des opportunités fraîches.
Pour tous : la transparence sur les honoraires
Selon une étude Houzy sur les commissions, les honoraires en Suisse tournent autour de 2 à 3% du prix de vente pour les appartements et maisons individuelles. Ça peut sembler marginal, mais sur un bien à CHF 1’200’000.-, la différence entre 2% et 3% représente CHF 12’000.-.
Soyons clairs : ces pourcentages sont négociables. L’agence qui refuse catégoriquement toute discussion n’est probablement pas celle avec laquelle vous voulez travailler.
Quel critère prioriser selon votre projet ?
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Vous vendez et êtes pressé (délai inférieur à 3 mois) :
Priorisez une agence avec fort volume de transactions récentes sur votre quartier
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Vous vendez et voulez optimiser le prix :
Comparez les prix médians des agences et leur méthodologie d’estimation
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Vous achetez un bien spécifique :
Choisissez une agence avec un large portefeuille sur votre zone cible
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Vous hésitez encore entre agences :
Utilisez un comparateur avec données vérifiables (transactions, avis contextualisés)
RealAdvisor : comparer les agences lausannoises sur des données vérifiables
Vous cherchez à évaluer objectivement les agences de votre quartier sans passer des heures au téléphone ? C’est précisément le problème que résout RealAdvisor avec son comparateur spécialisé sur le marché lausannois.
La plateforme référence 529 agences et 869 agents actifs sur Lausanne, classés selon leur nombre de transactions effectives sur les 24 derniers mois. Ce n’est pas un classement basé sur des avis Google facilement manipulables, mais sur des données de vente réelles — un indicateur autrement plus fiable que la simple notoriété.
Chaque fiche agence affiche les informations qui comptent vraiment : volume de ventes, prix médian pratiqué, années d’expérience, et surtout des avis clients contextualisés précisant s’il s’agit d’un achat ou d’une vente. Cette distinction est capitale — un agent excellent pour vendre un appartement peut être moins pertinent pour accompagner un acheteur. RealAdvisor permet cette nuance en quelques clics, là où il vous faudrait autrement des semaines de recherches.
Les pièges à éviter avant de signer un mandat
Le cas de Marc : comment éviter le piège de l’estimation gonflée
J’ai accompagné Marc l’année dernière. Cadre bancaire genevois, la cinquantaine, il souhaitait vendre son 4.5 pièces à Ouchy — sa première vente immobilière. Trois agences contactées, trois estimations : CHF 980’000.-, CHF 1’050’000.- et CHF 1’150’000.-.
Son réflexe initial ? Signer avec la troisième. Logique en apparence. Sauf que cette agence n’avait réalisé que deux transactions à Ouchy en deux ans. En analysant les ventes comparables sur 12 mois, le prix réaliste tournait autour de CHF 1’020’000.- à CHF 1’060’000.-. L’estimation haute était une promesse commerciale, pas une analyse de marché.
Marc a finalement choisi l’agence médiane — celle qui avait bouclé le plus de ventes dans le quartier. Résultat : son bien est parti en sept semaines à CHF 1’045’000.-.
Dans mon accompagnement de vendeurs lausannois, l’erreur la plus coûteuse que je constate est justement de signer avec l’agence qui annonce le prix le plus flatteur. Sur le terrain vaudois, cette stratégie rallonge systématiquement les délais de vente.
Attention au piège de l’estimation la plus haute
Une estimation supérieure de 8 à 15% au marché peut sembler flatteuse, mais elle conduit généralement à 4 à 6 mois de délai supplémentaire. Le bien finit souvent par se vendre en dessous du prix réaliste initial, après des négociations à la baisse successives qui fragilisent votre position.
L’autre piège classique concerne le mandat exclusif signé trop vite. Comme le précise l’USPI Vaud, le courtier n’est rétribué que si le contrat de vente est conclu. Cette règle devrait vous rassurer — mais un mandat exclusif de six mois avec une agence peu performante peut bloquer votre projet. Négociez toujours une clause de sortie après 60 ou 90 jours si aucune offre sérieuse n’a été reçue.
Pour mieux comprendre la structure des frais d’agence avant de négocier, consultez ce guide détaillé sur le calcul des honoraires d’agent immobilier.
Ma méthode en 5 étapes pour choisir sereinement
Je compare souvent le choix d’une agence au recrutement d’un collaborateur. Vous ne signeriez pas un CDI après un seul entretien de quinze minutes. Pour votre agence immobilière, la logique devrait être identique : vérifier les références, comparer, négocier.
5 étapes pour sélectionner votre agence à Lausanne
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Listez 5 à 6 agences actives sur votre quartier
Utilisez un comparateur ou demandez des recommandations à votre entourage. Privilégiez les agences ayant pignon sur rue dans votre secteur.
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Vérifiez leur volume de transactions sur 24 mois
C’est l’indicateur le plus fiable. Une agence avec dix ventes récentes dans votre quartier sera plus pertinente qu’une enseigne nationale avec une seule.
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Demandez 3 estimations et comparez les méthodologies
Méfiez-vous des estimations sans justification. Une bonne agence vous montrera les comparables utilisés et expliquera sa fourchette.
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Lisez les avis contextualisés
Un avis « 5 étoiles » générique vaut moins qu’un témoignage détaillé précisant « vente d’un appartement à Chailly en 8 semaines ».
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Négociez les conditions du mandat avant signature
Durée du mandat, pourcentage d’honoraires, services inclus, clause de sortie : tout se discute avant de s’engager.
Sur les dossiers que j’accompagne en région lausannoise, comptez environ trois semaines entre le premier contact et la signature du mandat pour une décision réfléchie. C’est un investissement en temps qui évite bien des regrets.
Vos questions sur le choix d’une agence à Lausanne
Combien prend une agence immobilière à Lausanne en commission ?
Les honoraires tournent généralement autour de 2 à 3% du prix de vente pour un appartement ou une maison individuelle. Ce pourcentage est négociable, surtout pour les biens de valeur élevée. La TVA suisse de 8,1% s’applique en sus.
Vaut-il mieux un mandat exclusif ou simple ?
Le mandat exclusif engage l’agence à investir davantage (photos professionnelles, visites virtuelles, publicité ciblée). En contrepartie, vous êtes lié pour plusieurs mois. Mon conseil : acceptez l’exclusivité uniquement avec une agence ayant fait ses preuves sur votre quartier, et négociez une clause de sortie à 60-90 jours.
Comment vérifier si une agence est fiable ?
Trois indicateurs à croiser : le nombre de transactions récentes dans votre secteur, les avis clients contextualisés (achat ou vente), et l’adhésion à une association professionnelle comme l’USPI. Les données de RealAdvisor permettent de vérifier ces critères en quelques minutes.
Quelle est la différence entre courtier et agence immobilière ?
En Suisse romande, les termes sont souvent utilisés de manière interchangeable. Le courtier est techniquement un intermédiaire rétribué à la commission uniquement si la vente aboutit. Une agence peut proposer d’autres services (gestion locative, estimation). Dans les faits, pour une transaction résidentielle, les deux remplissent la même fonction.
Peut-on négocier les honoraires d’une agence ?
Absolument. Les fourchettes de 2 à 3% ne sont pas gravées dans le marbre. Plus le prix de vente est élevé, plus la marge de négociation existe. Certaines agences acceptent aussi des formules hybrides (forfait + pourcentage réduit). Posez la question dès le premier entretien.
Limites de ce comparatif
- Les performances passées d’une agence ne garantissent pas les résultats futurs sur votre bien spécifique
- Les honoraires varient selon le type de mandat et le prix du bien — demandez toujours un devis écrit
- Les délais de transaction dépendent de multiples facteurs (prix, état du bien, conjoncture)
Pour toute décision engageante, consultez un notaire vaudois ou un conseiller immobilier certifié USPI.
Et maintenant ?
Plutôt que de récapituler ce que vous venez de lire, posez-vous cette question : avez-vous vérifié combien de transactions les agences de votre quartier ont réellement bouclées ces deux dernières années ? Si la réponse est non, c’est par là que tout commence.
Les données existent. Les outils pour les consulter aussi. Ce qui fera la différence, c’est votre capacité à poser les bonnes questions lors du premier rendez-vous — et à ne pas vous laisser impressionner par une estimation flatteuse qui s’effondrera au premier acheteur sérieux.
